Loi ALUR : le point !

Pour démarrer l’année 2015 d’un bon pied, nous vous proposons une remise à niveau sur la Loi ALUR. Alors, aujourd’hui, en janvier 2015,  qu’est-ce qui a changé ? Cet article dresse un tour d’horizon des mesures entrées en application. Attention, sont abordées ici essentiellement les mesures qui touchent aux rapports locatifs. Les questions liées à la copropriété, et à l’urbanisme sont volontairement laissées de côté.

Tout d’abord, précisons que la Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové, entrée en vigueur le 27 mars 2014, comprend trois types de mesures :

– les mesures applicables immédiatement, pour tous les baux, qu’ils soient signés avant ou après le 27 mars 2014

– les mesures applicables seulement aux baux signés après le 27 mars 2014

– les mesures qui nécessitent la publication d’un décret.

Pour savoir si une mesure s’applique bel et bien à votre cas, la première chose à faire est donc de vérifier la date de signature du bail.

Les mesures applicables immédiatement pour tous les baux

Consultation des justificatifs de charges rallongé à 6 mois – Voir l’article de loi

Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire (individuel) pendant les 6 mois qui suivent l’envoi du décompte (au lieu d’un mois auparavant). Pour les associations de locataires représentatives, la durée reste la même qu’avant la loi, soit 3 ans.

Travaux en cours de bail

Le locataire doit laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe mais une réduction de loyer est appliquée si les travaux durent plus de 21 jours.

Révision annuelle des loyers, rétroactivité limitée à un an – Voir l’article de loi

La loi ALUR interdit au bailleur d’appliquer rétroactivement la révision annuelle du loyer (selon IRL). Auparavant, en cas d’oubli le propriétaire pouvait revenir jusqu’à 5 ans en arrière. Désormais, il ne pourra remonter que sur un an.

Transmission gratuite et obligatoire des quittances à la demande du locataire – Voir l’article de loi

Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Demandeurs logement social en instance de divorce

Désormais les personnes en instance de divorce peuvent demander un logement social sur la base de leurs seules ressources (et non celles du couple). Par ailleurs, l’existence d’un bail au nom du couple ne fait plus obstacle à l’attribution d’un logement au conjoint en instance de divorce.

Affectation du SLS (surloyer)

Possibilité pour les organismes HLM d’affecter les suppléments de loyer de solidarité à des remises sur quittances au bénéfice des locataires connaissant des difficultés.

Les mesures applicables immédiatement pour les baux signés après le 27 mars 2014

Rappels de charges et de loyers limités à 3 ans  – Voir l’article de loi

Tout arriéré de charges ou de loyers dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (et non plus 5 ans.).

Congé du locataire réduit sous certaines conditions – Voir l’article de loi

Le locataire qui veut donner son congé bénéficie d’un préavis réduit à 1 mois dans les cas suivants :

– s’il habite dans une zone dite « tendue » (généralement les grandes agglomérations).

– en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

– s’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH)

– pour raison de santé justifiant un changement de domicile (sans limite d’âge)

– attribution d’un logement social à un locataire vivant dans le parc privé

Restitution du dépôt de garantie sous un mois – Voir l’article de loi

Dans le cas où l’état des lieux sortant est identique à celui de sortie, le propriétaire dispose désormais d’un mois maximum pour restituer le dépôt de garantie au locataire, et de deux mois si des différences entre état des lieux entrant et sortant sont constatées. En cas de retard, le locataire peut demander le versement d’une pénalité, correspondant à 10% du montant du loyer par mois de retard.

Les mesures qui s’appliquent suite à un décret

Au 1er janvier 2015, très peu de décrets ont été publiés, mais un intéresse tout particulièrement les locataires : le décret plafonnant les frais d’agences.

Encadrement des frais d’agences – Décret n° 2014-890 du 01/08/2014, entrée en vigueur au 15 septembre 2014.

Les honoraires liés à la mise en location d’un logement (publicité, recherche d’un locataire, diagnostics, etc.) sont à la charge exclusive du bailleur. En revanche, quatre prestations sont partagées entre le bailleur et le locataire, à savoir : les honoraires liés aux visites, à la constitution du dossier du preneur, à la rédaction du bail et à la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

Les honoraires liés à ces quatre prestations sont doublement plafonnées : le montant des honoraires payés par le locataire ne peut dépasser celui des propriétaires, et leur montant est calculé en fonction de la superficie du logement. Il s’agit d’un plafond que les agences ne peuvent dépasser et non d’un tarif imposé.

Zone très tendue : 12€ par m2

Zone tendue : 10 € par m2

Reste du territoire : 8€ par m2

Autres décrets

D’autres décrets ont été publiés. Parmi eux : le conditionnement de la vente HLm à des critères de performance énergétique, la préparation des observatoires locaux des loyers, ou encore de l’Agence nationale de contrôle du logement social.

Retrouvez ici la liste et le calendrier de publication de l’ensemble des décrets de la Loi ALUR

Pour aller plus loin